话说2016至今，BIM各领域专家及软件开发商们在BIM各类大会小会上大谈特谈BIM管理平台的作用及价值，直接将BIM的风口吹向了基于BIM的管理协同平台，其中就包括所谓的“基于BIM的运维管理平台”，其主要目的各位看官“你懂的”。老刘今天主要闲侃一下BIM与运维到底有啥子关系，不恰之处，望看官们海涵。

1  物业运维的主要工作内容

八卦清楚BIM与运维的关系，首先要明白BIM的概念、特性与价值应用点，相信各位看官已经了如指掌，不在赘述；其次要清楚物业运维的主要工作内容及每项工作要达到什么样目的等等，简单梳理了一下物业运维的主要工作内容，如图1所示。

图1  物业运维的主要工作内容

2  BIM在建筑空间管理中的作用

江湖上对空间管理的理解主要是满足组织在空间方面的各种分析及管理需求，更好地响应组织内各部门对于空间分配的请求及高效处理日常相关事务，计算空间相关成本，执行成本分摊等内部核算，增强企业各部门控制非经营性成本的意识，提高企业收益

空间规划BIM应用

在空间规划中，将数据库和BIM模型整合在一起的智能系统跟踪空间的使用情况，提供收集和组织空间信息的灵活方法，根据实际需要、成本分摊比率、配套设施和座位容量等参考信息，使用预定空间，进一步优化空间使用效率；并且基于人数、功能用途及后勤服务预测空间占用成本，生成报表、制订空间发展规划。

空间租赁BIM应用

空间租赁的时候，管理人员通过BIM模型向潜在租户展示租赁空间场景、面积、平面局部等基础信息，免去租户现场查看、丈量等工作，节约租户考察现场时间和成本；

隐蔽空间BIM应用

基于BIM技术的运维可以管理复杂的地下管网，如污水管、排水管、网线、电线及相关管井，并可在图上直接获得相对位置关系。当改建或二次装修时可避开现有管网位置，便于管网维修、更换设备和定位。内部相关人员可共享这些电子信息，有变化可随时调整，保证信息的完整性和准确性。租户进行二次装修整改时，可以快速从模型中提取结构参数，快速确定哪些属于承重墙和非承重墙，即哪些可拆哪些不可拆等基础结构信息。

空间定位BIM应用

空间管理主要应用在照明、消防等各系统和设备空间定位。获取各系统和设备空间位置信息，把原来编号或文字表示变成三维图形位置，直观形象且方便查找。

小结：BIM与空间管理等同郭德纲和于谦。

3 BIM在资产管理中的作用

建筑的资产管理通常是指广义上的资产管理，资产所有人自身或委托专业机构（物业公司）对其资产（包括有形资产和无形资产）进行管理，以实现资产所有者所期望的目的行为。这种资产管理最典型的是业主自行组建或委托其他专业团队提供保洁、维修、安全保卫、环境美化等方面的服务。

目前江湖上“基于BIM的运维管理平台”中资产管理主要包含设备管理、能耗管理两大板块。

BIM之设备管理：众所周知BIM三维模型中可以提供设备的（主要是设备、管线）数量、规格、型号、性能参数、设备生产厂家信息、维护保养周期等设备基础静态数据，方便物业管理人员提取、调用。

BIM之能耗管理：当前绝大多数的“BIM运维管理平台”就是将设备运行的动态数据信息整合成各类形象的图表展示出来，仅仅是形象化的展示，实质性的分析、处理、反馈、调节设备不是BIM能干的事，而是传感技术、自控技术、物联网技术解决的问题。吹嘘BIM在能耗管理中发挥巨大价值的BIM们“你的良心不会痛吗？”

真正的建筑能耗管理平台应该是什么样子的呢。老刘认为建筑能耗管理的重点是空调系统的能耗管理（空调能耗通常占建筑能耗的40%~60%），其系统不仅仅是采集到空调设备的运行动态数据并进行形象化的展示，而是要将采集到的这些数据进行传输、计算分析、并根据分析计算结果来控制空调设备，使其始终处于最节能的运转状态，系统基本功能及界面应具备图2所示的基本要素

图2 设备能耗管理系统

至于系统运行的动态数据（例如设备运行的耗电量、耗水量、环境的温度、管理系统压力等）是依靠传感技术、自控技术、物联网技术来完成的，与BIM是毫无关系的。众多的平台开发商、BIM专家等大谈、特谈基于BIM的能耗管理，小心钱主会“蓝瘦，香菇”的。

BIM之设备故障预警：设备故障预警所需要的数据支撑其实需要两方面的数据，一是设备正常的运转状态中各数据参数的临界值（简称数据A），比如压缩机正常运转的温度范围值，系统管路正常运转的压力、流量、温度的范围值，当然这些数据是可以做成系统平台基础数据库并与模型构件进行挂接的；二是设备实时运转中的参数数据（简称数据B）。系统平台将采集到的数据B与数据A对比分析，若数据B超出数据A的范围，说明设备的运转状态非正常，从而发出设备故障预警信号。BIM想绑个故障预警功能之大腿，BIM大咖们也好给钱主子讲个好故事，那也很简单，讲A、B数据与模型构件挂接，设备实时运行数据为A，模型构件绿色，表示设备正常，设备实时运行数据为B，模型构件黄色，表示设备状态非正常。BIM大咖们，惊喜不惊喜？意外不意外？。

小结：BIM静态数据与资产管理是内衣外穿

4 安全管理

目前江湖上的“基于BIM的运维管理平台”中的安全管理主要是监控管理、门禁管理、防盗管理、应急管理、报警管理及巡更管理等，这些管理的核心技术是监控、摄像、智能化及物联网技术。BIM模型中可以对监控的点位进行精确的定位，一旦发现异常监控点报警，管理人员可以快速从模型中定位事发现场、查看周边疏散通道和重要设备并指导人员快速抵达现场，及时采取应对措施。

BIM运维对于与出入口相关的监控和报警具有十分直观易操作的特性，通过对相关报警点的远近和视角切换，对照现场摄像头的实时视频，可以非常清楚地了解现场状态。

小结：BIM能绑上安全管理的大腿。

5 环境管理

物业运维中的环境管理主要包括卫生管理、绿化养护管理及环境监测管理等。这些工作貌似与BIM的关系也不大，硬要搞点新鲜感，那就扯个应用场景的例子：在模型中将各种苗木构件生成二维码（挂接苗木各种基础信息如种类、树龄、产地、养护责任人等），并与实体苗木上的二维码映射，养护人员在进行养护并扫码后，系统自动生成养护记录，是不是没想到“还有这种操作”？

小结：BIM与环境管理无FUCK说。

6 人员管理

物业运维中的人员管理主要包括考勤管理、访客管理及派工管理。老刘实在想不出这与BIM有啥子关系，开开脑洞的话，也就是通过RFID对安保人员实时跟踪定位，在BIM模型中查看安保人员的地理位置。可爱的读者朋友，你们也来开开脑洞吧，BIM与人员管理就靠智慧的您们“扩关系”啦！

小结：BIM与人员管理可以硬扯点绯闻。

7  档案管理

档案管理是OA干的事，集成在“基于BIM的运维管理平台”就集成吧，不然BIM运维美好的故事没有续集啦，毕竟BIM们要大碗喝酒、大口吃肉的！

小结：BIM与档案管理只能是尬聊。

来源丨老刘聊BIM

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